Analiza 2/2018: Zadbajmy o rozwój prywatnego rynku najmu mieszkań

Synteza:

• Potrzeby mieszkaniowe zaliczane są do podstawowych potrzeb człowieka. Najpopularniejszą formą zaspokojenia tych potrzeb jest zakup nieruchomości. Dla wielu osób ta opcja jest często ograniczona przez zbyt niski poziom oszczędności lub niewystarczającą zdolność kredytową. W takim przypadku alternatywą jest najem mieszkania, co wymaga jednak dobrze funkcjonującego prywatnego rynku najmu. Jest to szczególnie istotne dla osób rozpoczynających dorosłe życie, dla których najem mieszkania jest często jedyną możliwością, aby usamodzielnić się.
   
• Obecne rozwiązania regulacyjne sprawiają, że najem mieszkania jest traktowany jedynie jako krótkookresowa alternatywa dla własności. Dzieje się tak dlatego, że najem jest drogi, dostarcza usług o obniżonym standardzie, a przede wszystkim nie zapewnia stabilności i poczucia bezpieczeństwa. Restrykcyjne prawo w zakresie ochrony praw lokatorów w ramach umów na czas nieoznaczony sprawia, że nowe umowy najmu są zawierane na czas oznaczony, zazwyczaj o krótkim terminie, a zatem w niewielkim stopniu chronią lokatorów. Rynek najmu tym samym nie stanowi alternatywy dla rynku własnościowego, co w dużym stopniu ogranicza możliwości rozpoczęcia samodzielnego życia młodym pokoleniom, jak również ma swoje konsekwencje dla funkcjonowania rynku pracy czy procesów demograficznych.
   
• Według danych Eurostatu w 2016 r. jedynie 4,5% gospodarstw domowych w Polsce mieszkało w lokalu wynajętym na rynku prywatnym. Jest to zdecydowanie mniej niż w Szwajcarii (50,2%), Niemczech (39,8%), Danii (37,9%) czy Szwecji (34,0%), oraz podobnie do krajów regionu, np. Litwy (1,3%), Rumunii (1,5%) oraz Węgier (4,3%), za wyjątkiem Czech (16,0%).
   
• Koszt najmu w Polsce jest relatywnie wysoki. Według danych Global Property Guide wynosi 5,5% wartości mieszkania rocznie. Jest to wartość podobna do tej w Rumunii (6,1%) czy na Węgrzech (6,4%), ale znacznie wyższa niż w Czechach (3,7%), w Niemczech (3,0%) czy we Francji (2,8%). Koszt najmu w Polsce jest wysoki zarówno ze względu na złe rozwiązania regulacyjne, jak i z powodu braku neutralności polityki fiskalnej, przejawiającej się m.in. w występowaniu podatku od przychodów z najmu.
   
• Na popularność najmu w Polsce wpływają czynniki nie tylko finansowe, lecz także behawioralne. W szczególności, istnieje szereg czynników ograniczających satysfakcję czerpaną z mieszkania w wynajętej nieruchomości. Pierwsza grupa tych czynników jest związana z niską (postrzeganą) jakością usług najmu. Druga grupa czynników jest związana z poczuciem stabilności i bezpieczeństwa, tj. ochroną przed eksmisją oraz zmianami wysokości czynszu. Problem tkwi w tym, że właściciele mieszkań nie chcą podpisywać umów na czas nieoznaczony i proponują lokatorom umowy na czas oznaczony (zazwyczaj jednoroczny) lub umowy najmu okazjonalnego. W tych dwóch przypadkach ochrona lokatorów jest niewielka.
   
• Reforma rynku najmu mogłaby doprowadzić do znaczącego wzrostu jego popularności. W celu ustalenia efektów reformy rynku najmu zaproponowałem model cyklu życia, w którym racjonalne gospodarstwa domowe podejmują decyzje w zakresie wielkości zamieszkiwanej nieruchomości oraz tego, czy jest ona własnościowa, czy wynajęta (Rubaszek, 2017). W wyniku zasugerowanych zmian w sposobie funkcjonowania udział rynku najmu wyraźnie wzrasta, aż do 35,4% (z 9,6%).
   
• Reforma rynku najmu prowadziłaby do wzrostu dobrobytu. Osoby, które najmowały przed reformą, po reformie najmowałyby po niższych kosztach i czerpałyby większą satysfakcję z najmu. Część gospodarstw domowych, które przed reformą decydowały się na zakup mieszkania, po reformie wybrałaby najem. Spośród osób wchodzących w dorosłe życie najbardziej zyskałyby osoby o najniższych dochodach, tj. osoby, dla których najem jest jedyną alternatywą w początkowych etapach życia. Dla tych gospodarstw domowych wartość reformy jest równoważna jednorazowemu transferowi przekraczającemu 25 tys. złotych, co stanowi około 2% ich oczekiwanego dochodu w ciągu życia. W przypadku osób o wysokim dochodzie zysk z reformy jest zdecydowanie mniejszy.

Treść całej analizy dostępna w załączniku.

Kontakt do autora:

dr hab. Michał Rubaszek, prof. SGH
Kierownik Zakładu Modelowania Rynków Finansowych, Instytut Ekonometrii, Szkoła Główna Handlowa w Warszawie
e-mail: mrubas@sgh.waw.pl

Pliki do pobrania:

Analiza 2/2018: Zadbajmy o rozwój prywatnego rynku najmu mieszkań